Las personas que residen en Estados Unidos, están obligadas a presentar una declaración y a pagar impuestos federales si reciben ingresos tales como sueldos, ingresos por trabajo por cuenta propia, propinas entre otros. Aunque existen algunas excepciones, es conveniente asesorarse muy bien, porque existen sanciones para quienes no lo hacen estando obligados a hacerlo.
Para muchos contribuyente presentar una declaración de impuestos federales resulta favorable aunque no esten legalmente obligados a hacerlo. Este puede ser el caso de los contribuyentes que necesitan reclamar un reembolso de impuestos ya que solo a través de la presentación de la declaración es posible solicitarlo. También la declaración de impuestos podría serle útil para comprobar el tiempo que ha residido en los Estados Unidos, especialmente para quienes tienen procesos de immigracion; también para quienes desean aplicar por asistencia médica, de educación u otras, la presentación de la declaración de impuestos puede ser de gran ayuda ya que a traves de la declaracion de impuestos se puede comprobar el ingreso anual del solicitante.
La obligación de pagar impuestos no esta determinada por el estado migratorio del contribuyente, sino más bien, de sus ingresos, su estado civil y otras circunstancias.
Puede encontrar mas información sobre este tema en la página de Internet del IRS: www.irs.gov/espanol.
lunes, 6 de diciembre de 2010
martes, 12 de octubre de 2010
“Home Affordable Modification Program” (HAMP) - Programa de Modificación de Hipotecas – Cuarta Parte
En las entradas anteriores analizamos detalladamente el programa, las generalidades, quienes pueden beneficiarse, quienes no pueden obtener ayuda a traves de este programa, como se calcula el pago mensual modificado, los documentos que se deben adjuntar a la solicitud y mas. Ahora quiero compartir algunas detalles que no se deben pasar por alto durante el proceso.
RECOMENDACIONES ESPECIALES
Prepárese antes de llamar.
Prepare su información financiera.
Prepare una carta explicando los motivos de su dificultad, las razones por las cuales solicita la modificación
Este preparado para una larga espera antes de que lo atiendan. Cuando consiga que un representante de su entidad prestadora lo atienda ¡Aprovéchelo al máximo!
Tenga los documentos listos. No envíe documentos originales que pueda necesitar después, muchos bancos no devuelven los documentos.
Mantenga todos los documentos en un solo folder.
Haga seguimiento constante de su caso, cuando llame prepárese para que lo transfieran de un departamento a otro, siempre que sea posible hable directamente con un representante en el departo de mitigación de perdidas. En algunos casos e tiempo al teléfono puede superar las dos horas.
Lleve un registro cronológico de la comunicación entre usted y el banco. Anote la fecha, el nombre y la identificación de la persona con quien se comunicó, el departamento en el que trabaja, el teléfono y la extensión si fuere posible; anote todos los detalles de la conversación; guarde copia de los correos electrónicos y cartas que reciba y que envíe.
Si recibe una solicitud de enviar documentos adicionales, envíelos dentro del plazo otorgado, no hacerlo puede conllevar al cierre del caso. Si no tiene y no puede producir los documentos que le solicitan, llame al banco, generalmente en la carta le indicaran un número de teléfono al cual comunicarse en caso de ser necesario. Preferiblemente llame al banco para entender cual es la razón por la que le solicitan los documentos, así estará en mejor disposición de enviar el documento mas adecuado.
Abra inmediatamente toda la correspondencia escrita que reciba de su prestamista y conteste todas las llamadas que reciba. Si usted no puede o no esta preparado para contestar las preguntas que le hacen por teléfono, cortésmente hágaselo saber a su interlocutor, tome el nombre la identificación, el teléfono, la extensión, pregúntele cual es la mejor hora para devolverle la llamada. Prepárese con la información y ¡devuélvale la llamada!
Sea paciente los tiempos de respuesta de los bancos están en estos momentos entre 90 y 180 días.
Siga viviendo en la propiedad, este es un requisito indispensable de las modificaciones del MHA.
Ajuste su presupuesto.
Si le niegan su solicitud, no pierda la esperanza, inténtelo una vez más o intente otras alternativas.
Lo peor que puede hacer es ¡NO HACER NADA!
RECOMENDACIONES ESPECIALES
Prepárese antes de llamar.
Prepare su información financiera.
Prepare una carta explicando los motivos de su dificultad, las razones por las cuales solicita la modificación
Este preparado para una larga espera antes de que lo atiendan. Cuando consiga que un representante de su entidad prestadora lo atienda ¡Aprovéchelo al máximo!
Tenga los documentos listos. No envíe documentos originales que pueda necesitar después, muchos bancos no devuelven los documentos.
Mantenga todos los documentos en un solo folder.
Haga seguimiento constante de su caso, cuando llame prepárese para que lo transfieran de un departamento a otro, siempre que sea posible hable directamente con un representante en el departo de mitigación de perdidas. En algunos casos e tiempo al teléfono puede superar las dos horas.
Lleve un registro cronológico de la comunicación entre usted y el banco. Anote la fecha, el nombre y la identificación de la persona con quien se comunicó, el departamento en el que trabaja, el teléfono y la extensión si fuere posible; anote todos los detalles de la conversación; guarde copia de los correos electrónicos y cartas que reciba y que envíe.
Si recibe una solicitud de enviar documentos adicionales, envíelos dentro del plazo otorgado, no hacerlo puede conllevar al cierre del caso. Si no tiene y no puede producir los documentos que le solicitan, llame al banco, generalmente en la carta le indicaran un número de teléfono al cual comunicarse en caso de ser necesario. Preferiblemente llame al banco para entender cual es la razón por la que le solicitan los documentos, así estará en mejor disposición de enviar el documento mas adecuado.
Abra inmediatamente toda la correspondencia escrita que reciba de su prestamista y conteste todas las llamadas que reciba. Si usted no puede o no esta preparado para contestar las preguntas que le hacen por teléfono, cortésmente hágaselo saber a su interlocutor, tome el nombre la identificación, el teléfono, la extensión, pregúntele cual es la mejor hora para devolverle la llamada. Prepárese con la información y ¡devuélvale la llamada!
Sea paciente los tiempos de respuesta de los bancos están en estos momentos entre 90 y 180 días.
Siga viviendo en la propiedad, este es un requisito indispensable de las modificaciones del MHA.
Ajuste su presupuesto.
Si le niegan su solicitud, no pierda la esperanza, inténtelo una vez más o intente otras alternativas.
Lo peor que puede hacer es ¡NO HACER NADA!
jueves, 7 de octubre de 2010
“Home Affordable Modification Program” (HAMP) - Programa de Modificación de Hipotecas – Tercera Parte
En las 2 entradas anteriores hablamos sobre las generalidades del programa, quienes son elegibles y quienes no, en esta entrada hablaremos sobre los documentos que se deben enviar junto con la solicitud de modificacion.
Todos los bancos que participan en este programa deben seguir los mismos lineamientos generales, sin embargo la forma de implantarlo varía de banco a banco. Uno de los métodos mas comunes consiste en presentar la información financiera por teléfono, seguidamente el prestamista precalificará al prestatario, le enviara un paquete que incluye entre otros documentos una Solicitud de Modificación (RMA), un formato para completar con la información financiera, una declaración jurada de dificultad económica, la forma 4506T-EZ o 4506-T, incluye también información detallada de los documentos que debe enviar y, generalmente incluye también un sobre prepagado para enviar los documentos.
Junto con estos documentos se debe proveer evidencia de todos los ingresos, prueba de dirección generalmente un recibo de una de las utilidades es suficiente, sin embargo muchas entidades solicitan que se envíe copia de una Identificación oficial que muestre la dirección; también debe enviar los dos últimos estados bancarios, una carta explicando los motivos de la dificultad para hacer los pagos
Una vez que el banco recibe el paquete, analizará los documentos y le hará saber al prestatario que ha empezado la revisión del caso o si faltaren algunos documentos le solicitaran que los envíe, es importante atender las instrucciones sobre la forma, fecha y lugar para enviarlos. El prestatario debe asegurarse de que los ingresos reportados para apoyar la solicitud, sean verificables, debe presentar prueba de residencia de todas las personas que contribuyen económicamente con el sostenimiento de la casa; es altamente recomendable que todos los ingresos se depositen en la cuenta de banco, tenga en cuenta que de los estados bancarios ofrecen importante información sobre los ingresos y costumbres de gastos de una persona, por lo cual, son documentos importantes en el proceso de modificación.
Algunos de los documentos que se van a necesitar durante el proceso de modificación son:
Último estado de cuenta hipotecario.
Póliza de seguro de la casa.
Factura de los impuestos de la propiedad.
Si recibe sueldo: Comprobantes de pago de un mes.
Si renta parte de la propiedad: Contrato de renta, copia de los cheques cobrados, prueba de residencia de los inquilinos.
Si recibe beneficios del seguro social o auxilio de desempleo una carta que indique duración y valor mensual.
Si trabaja por cuenta propia, estado de ganancias y perdidas por los últimos seis meses.
Estados bancarios de los dos últimos meses (seis si trabaja por cuenta propia).
Declaración de impuestos de los dos últimos años.
Recibo de un servicio publico domiciliario correspondiente al último mes donde e vea la dirección y el nombre del prestatario.
Todos los bancos que participan en este programa deben seguir los mismos lineamientos generales, sin embargo la forma de implantarlo varía de banco a banco. Uno de los métodos mas comunes consiste en presentar la información financiera por teléfono, seguidamente el prestamista precalificará al prestatario, le enviara un paquete que incluye entre otros documentos una Solicitud de Modificación (RMA), un formato para completar con la información financiera, una declaración jurada de dificultad económica, la forma 4506T-EZ o 4506-T, incluye también información detallada de los documentos que debe enviar y, generalmente incluye también un sobre prepagado para enviar los documentos.
Junto con estos documentos se debe proveer evidencia de todos los ingresos, prueba de dirección generalmente un recibo de una de las utilidades es suficiente, sin embargo muchas entidades solicitan que se envíe copia de una Identificación oficial que muestre la dirección; también debe enviar los dos últimos estados bancarios, una carta explicando los motivos de la dificultad para hacer los pagos
Una vez que el banco recibe el paquete, analizará los documentos y le hará saber al prestatario que ha empezado la revisión del caso o si faltaren algunos documentos le solicitaran que los envíe, es importante atender las instrucciones sobre la forma, fecha y lugar para enviarlos. El prestatario debe asegurarse de que los ingresos reportados para apoyar la solicitud, sean verificables, debe presentar prueba de residencia de todas las personas que contribuyen económicamente con el sostenimiento de la casa; es altamente recomendable que todos los ingresos se depositen en la cuenta de banco, tenga en cuenta que de los estados bancarios ofrecen importante información sobre los ingresos y costumbres de gastos de una persona, por lo cual, son documentos importantes en el proceso de modificación.
Algunos de los documentos que se van a necesitar durante el proceso de modificación son:
Último estado de cuenta hipotecario.
Póliza de seguro de la casa.
Factura de los impuestos de la propiedad.
Si recibe sueldo: Comprobantes de pago de un mes.
Si renta parte de la propiedad: Contrato de renta, copia de los cheques cobrados, prueba de residencia de los inquilinos.
Si recibe beneficios del seguro social o auxilio de desempleo una carta que indique duración y valor mensual.
Si trabaja por cuenta propia, estado de ganancias y perdidas por los últimos seis meses.
Estados bancarios de los dos últimos meses (seis si trabaja por cuenta propia).
Declaración de impuestos de los dos últimos años.
Recibo de un servicio publico domiciliario correspondiente al último mes donde e vea la dirección y el nombre del prestatario.
viernes, 1 de octubre de 2010
"HOME AFFORDABLE MODIFICATION PROGRAM" (HAMP) - Programa de Modificacion de Hipotecas - Segunda Parte
En la primera parte vimos las caracteristicas generales del programa y quienes califican, en esta segunda entrega analizaremos quienes estan excluidos de esta ayuda y la forma como se calcula el pago mensual modificado.
No es necesario estar atrasado en los pagos para poder beneficiarse de una modificación de préstamo del HAMP, en este caso se debe documentar la dificultad financiera y demostrar que no tiene ahorros ni activos líquidos para realizar pagos futuros.
No se pueden modificar por medio del HAMP las propiedades de inversión, las segundas viviendas, las viviendas desocupadas, las hipotecas que previamente han sido modificadas en virtud del HAMP ni aquellas hipotecas cuyo pago mensual sea menor al 31% del ingreso bruto del prestatario.
Bajo las premisas del Programa de Making Home Affordable, una familia no debe gastar mas del 31% de sus ingresos brutos para pagar la vivienda (Capital e interés de la primera hipoteca, impuestos y seguro de la propiedad y asociación de propietarios; no incluye segundas hipotecas, líneas de crédito, préstamos sobre la valorización etc.).
El servidor del préstamo aplicará una serie secuencial de pasos conocido como “La Cascada” para lograr que los pagos modificados se ajusten al 31% de los ingresos brutos del prestatario
Lo primero que el servidor hará será capitalizar la deuda atrasada y demás pagos relacionados, luego reducirá el interés hasta un mínimo de un 2.00% por un máximo de cinco años con incrementos graduales que no superaran en ningún caso el interés que tenia el préstamo antes de la modificación, se toma como referencia el interés vigente en la fecha del cierre de la modificación.
Si el pago mensual sigue siendo superior al 31% el servidor extenderá el plazo hasta un máximo de 40 años si fuere necesario.
Si después de hecho esto aun no se alcanza el 31% entonces el servidor podrá diferir una parte del principal sin intereses hasta que el préstamo se termine de pagar. Si después de diferir la máxima cantidad permitida aun no se alcanza un pago inferior al 31% de los ingresos brutos entonces el préstamo no es califica para una modificación bajo el programa de vivienda asequible.
No es necesario estar atrasado en los pagos para poder beneficiarse de una modificación de préstamo del HAMP, en este caso se debe documentar la dificultad financiera y demostrar que no tiene ahorros ni activos líquidos para realizar pagos futuros.
No se pueden modificar por medio del HAMP las propiedades de inversión, las segundas viviendas, las viviendas desocupadas, las hipotecas que previamente han sido modificadas en virtud del HAMP ni aquellas hipotecas cuyo pago mensual sea menor al 31% del ingreso bruto del prestatario.
Bajo las premisas del Programa de Making Home Affordable, una familia no debe gastar mas del 31% de sus ingresos brutos para pagar la vivienda (Capital e interés de la primera hipoteca, impuestos y seguro de la propiedad y asociación de propietarios; no incluye segundas hipotecas, líneas de crédito, préstamos sobre la valorización etc.).
El servidor del préstamo aplicará una serie secuencial de pasos conocido como “La Cascada” para lograr que los pagos modificados se ajusten al 31% de los ingresos brutos del prestatario
Lo primero que el servidor hará será capitalizar la deuda atrasada y demás pagos relacionados, luego reducirá el interés hasta un mínimo de un 2.00% por un máximo de cinco años con incrementos graduales que no superaran en ningún caso el interés que tenia el préstamo antes de la modificación, se toma como referencia el interés vigente en la fecha del cierre de la modificación.
Si el pago mensual sigue siendo superior al 31% el servidor extenderá el plazo hasta un máximo de 40 años si fuere necesario.
Si después de hecho esto aun no se alcanza el 31% entonces el servidor podrá diferir una parte del principal sin intereses hasta que el préstamo se termine de pagar. Si después de diferir la máxima cantidad permitida aun no se alcanza un pago inferior al 31% de los ingresos brutos entonces el préstamo no es califica para una modificación bajo el programa de vivienda asequible.
miércoles, 29 de septiembre de 2010
“HOME AFFORDABLE MODIFICATION PROGRAM” (HAMP) - Programa de Modificación de Hipotecas - Primera Parte
Es un programa presidencial para apoyar la recuperación de la economía, la estabilización de las comunidades y el mercado inmobiliario. Este programa busca que los prestatarios conserven sus viviendas a través de pagos más asequibles.
Se pueden modificar las primeras hipotecas que se hayan generado antes del 1 de enero del 2009. Las solicitudes podrán presentarse hasta diciembre del 2012.
Para ser elegible se requiere, entre otros requisitos, que la casa sea como máximo de cuatro familias, el prestatario tiene que vivir en la propiedad, tener ingresos suficientes para hacer los pagos si se modifica el préstamo, demostrar que tiene una dificultad financiera que le están impidiendo hacer los pagos o que prontamente podrá incurrir en atrasos. La cantidad que se debe en la primera hipoteca no puede ser superior a $729.750,00 para casas de una familia, la hipoteca debe estar garantizada por Fannie Mae o Freddie Mac. y los pagos de capital e interés de la primera hipoteca mas los impuestos, seguro y asociación, tienen que ser superiores al 31% de los ingresos brutos del prestatario.
Si el prestatario reúne estas condiciones puede ser considerado para una evaluación de modificación. La entidad servidora del préstamo deberá realizar una evaluación más detallada para modificar el préstamo
Se pueden modificar las primeras hipotecas que se hayan generado antes del 1 de enero del 2009. Las solicitudes podrán presentarse hasta diciembre del 2012.
Para ser elegible se requiere, entre otros requisitos, que la casa sea como máximo de cuatro familias, el prestatario tiene que vivir en la propiedad, tener ingresos suficientes para hacer los pagos si se modifica el préstamo, demostrar que tiene una dificultad financiera que le están impidiendo hacer los pagos o que prontamente podrá incurrir en atrasos. La cantidad que se debe en la primera hipoteca no puede ser superior a $729.750,00 para casas de una familia, la hipoteca debe estar garantizada por Fannie Mae o Freddie Mac. y los pagos de capital e interés de la primera hipoteca mas los impuestos, seguro y asociación, tienen que ser superiores al 31% de los ingresos brutos del prestatario.
Si el prestatario reúne estas condiciones puede ser considerado para una evaluación de modificación. La entidad servidora del préstamo deberá realizar una evaluación más detallada para modificar el préstamo
viernes, 24 de septiembre de 2010
Opciones para evitar el embargo y remate hipotecario
Algunas de las opciones más comunes para evitar el juicio hipotecario son:
1. Restablecimiento - Reinstatement
Consiste en poner el préstamo al día a través de el pago total o parcial de la cantidad atrasada. Cuando el deudor paga la totalidad de las mensualidades atrasadas, los intereses y las multas se le denomina reestablecimiento total.
Un restablecimiento parcial se produce cuando el prestatario paga todos los honorarios y gastos pendientes, firma un plan de pago y hace el primer pago según lo estipulado en el plan de pago.
Esta opción es adecuada solo si el atraso en los pagos se debe a un problema temporal.
2. Plan de Pagos. – Payment Plan
Hay gran diversidad de plan de pagos, en algunos casos el prestatario se compromete a pagar una cantidad adicional sobre el valor mensual normal hasta poner el préstamo al día, generalmente en 12 meses o menos. En otros casos las cuotas atrasadas se adicionan al saldo total del préstamo y se pagan después de la fecha de maduración.
3. Acuerdo de Indulgencia de Pago. – Forbearance Agreement
El prestamista acuerda suspender total o parcialmente los pagos por un periodo específico y limitado. El valor correspondiente a las cuotas no pagadas y los intereses por pagos tardíos deben hacerse en la fecha o dentro del periodo que estipule el prestamista.
4. Refinanciación. – Refinance
Esta es una opción busca remplazar un préstamo de condiciones no muy favorables por un préstamo nuevo con condiciones más justas y un pago mensual más accesible, el préstamo vigente se cancela en su totalidad. Esta opción no es muy popular en estos días debido a la pérdida de valor que han experimentado las casas en los últimos años.
5. Modificación del Préstamo. – Loan Modification
Es un acuerdo escrito entre el prestamista y el prestatario mediante el cual se cambian uno o más de los términos originales del préstamo.
Entre las modificaciones mas comunes se encuentran la disminución de la tasa de interés, la disminución del pago mensual, extensión de la fecha de maduración, cambio del tipo de hipoteca, incremento en el saldo por pagar entre otros.
La mayoría de los prestamistas tienen programas propios de modificación de préstamos. El programa de Modificación de Préstamos “Making Home Affordable” (Programa de Vivienda Asequible) es un programa del gobierno federal, los detalles de este programa los estudiaremos en un capitulo aparte.
Para conocer los detalles de los programas propios de los bancos hay que consultar directamente con la entidad financiera correspondiente.
6. Asunción de la Hipoteca. – Assumption
Es el acuerdo mediante el cual el prestamista permite una persona asumir tanto el título de la propiedad como la obligación hipotecaria de un prestatario que se ha atrasado en los pagos involuntariamente o que esta en peligro inminente de incumplimiento.
7. Saldar la Hipoteca a pérdida. – Short Sale
Consiste en vender la casa por menor valor que la hipoteca que garantiza, resultando así un déficit en el pago del préstamo. Tanto el prestamista como el prestatario deben aprobar las condiciones en las cuales se hace la venta.
8. Ceder el titulo de la propiedad. – Deed -in- Lieu of Foreclosure
Consiste en que el prestatario cede voluntariamente el titulo a la entidad financiera que le hizo el préstamo a cambio de liberarlo de la deuda para evitar los costos de la ejecución.
Los bancos consideran esta opción cuando el prestatario involuntariamente no puede pagar la deuda, ha intentado infructuosamente vender la propiedad, la propiedad no esta en mal estado, el prestatario ha sido declarado en bancarrota y no desea retener la propiedad.
9. Anulación de la deuda. – Charge off
Una anulación de deudas se produce si la entidad prestataria abandona los esfuerzos de cobrar una hipoteca por considerar la deuda como incobrable.
1. Restablecimiento - Reinstatement
Consiste en poner el préstamo al día a través de el pago total o parcial de la cantidad atrasada. Cuando el deudor paga la totalidad de las mensualidades atrasadas, los intereses y las multas se le denomina reestablecimiento total.
Un restablecimiento parcial se produce cuando el prestatario paga todos los honorarios y gastos pendientes, firma un plan de pago y hace el primer pago según lo estipulado en el plan de pago.
Esta opción es adecuada solo si el atraso en los pagos se debe a un problema temporal.
2. Plan de Pagos. – Payment Plan
Hay gran diversidad de plan de pagos, en algunos casos el prestatario se compromete a pagar una cantidad adicional sobre el valor mensual normal hasta poner el préstamo al día, generalmente en 12 meses o menos. En otros casos las cuotas atrasadas se adicionan al saldo total del préstamo y se pagan después de la fecha de maduración.
3. Acuerdo de Indulgencia de Pago. – Forbearance Agreement
El prestamista acuerda suspender total o parcialmente los pagos por un periodo específico y limitado. El valor correspondiente a las cuotas no pagadas y los intereses por pagos tardíos deben hacerse en la fecha o dentro del periodo que estipule el prestamista.
4. Refinanciación. – Refinance
Esta es una opción busca remplazar un préstamo de condiciones no muy favorables por un préstamo nuevo con condiciones más justas y un pago mensual más accesible, el préstamo vigente se cancela en su totalidad. Esta opción no es muy popular en estos días debido a la pérdida de valor que han experimentado las casas en los últimos años.
5. Modificación del Préstamo. – Loan Modification
Es un acuerdo escrito entre el prestamista y el prestatario mediante el cual se cambian uno o más de los términos originales del préstamo.
Entre las modificaciones mas comunes se encuentran la disminución de la tasa de interés, la disminución del pago mensual, extensión de la fecha de maduración, cambio del tipo de hipoteca, incremento en el saldo por pagar entre otros.
La mayoría de los prestamistas tienen programas propios de modificación de préstamos. El programa de Modificación de Préstamos “Making Home Affordable” (Programa de Vivienda Asequible) es un programa del gobierno federal, los detalles de este programa los estudiaremos en un capitulo aparte.
Para conocer los detalles de los programas propios de los bancos hay que consultar directamente con la entidad financiera correspondiente.
6. Asunción de la Hipoteca. – Assumption
Es el acuerdo mediante el cual el prestamista permite una persona asumir tanto el título de la propiedad como la obligación hipotecaria de un prestatario que se ha atrasado en los pagos involuntariamente o que esta en peligro inminente de incumplimiento.
7. Saldar la Hipoteca a pérdida. – Short Sale
Consiste en vender la casa por menor valor que la hipoteca que garantiza, resultando así un déficit en el pago del préstamo. Tanto el prestamista como el prestatario deben aprobar las condiciones en las cuales se hace la venta.
8. Ceder el titulo de la propiedad. – Deed -in- Lieu of Foreclosure
Consiste en que el prestatario cede voluntariamente el titulo a la entidad financiera que le hizo el préstamo a cambio de liberarlo de la deuda para evitar los costos de la ejecución.
Los bancos consideran esta opción cuando el prestatario involuntariamente no puede pagar la deuda, ha intentado infructuosamente vender la propiedad, la propiedad no esta en mal estado, el prestatario ha sido declarado en bancarrota y no desea retener la propiedad.
9. Anulación de la deuda. – Charge off
Una anulación de deudas se produce si la entidad prestataria abandona los esfuerzos de cobrar una hipoteca por considerar la deuda como incobrable.
jueves, 16 de septiembre de 2010
LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA - Alternativas para salvar su casa
Existen diversas formas para evitar el remate de una vivienda. Hoy voy a dedicar especial atención a las alternativas que ofrecen las entidades financieras para salvar una casa de un remate hipotecario.
Las entidades de crédito hipotecario tiene la disposición de explorar alternativas para que el propietario retenga la vivienda si encuentran que el ahorro generado por no entablar la demanda es más grande que lo que gastarían si ejecutan la hipoteca.
Es cierto que los prestamistas abusivos tienen la intención de ejecutar el préstamo, sin embargo, los prestamistas legítimos no desean ejecutar ni tomar posesión de la propiedad, por el contrario, la mayoría de ellos sólo emprenden una ejecución hipotecaria si no hay una alternativa más favorable. En otras palabras, los prestamistas ofrecen al prestatario diversas alternativas para que salve su casa.
Una adecuada alternativa para una ejecución hipotecaria debe ayudar al propietario de la vivienda, poner el préstamo al día, reducir las perdidas y reducir el pago de Seguro de Hipoteca
Entender en que consiste una ejecución hipotecaria nos ayudará a escoger la mejor opción.
Ejecución hipotecaria
Es el acto mediante el cual el juez de un tribunal ordena la venta de la vivienda que se dio en garantía de un préstamo.
Cuando se produce una ejecución hipotecaria, el prestatario pierde la vivienda, pierde la plusvalía que esta haya generado (si la hubiese), ve afectado su historial de crédito y en algunos casos debe responder por los impuestos generados por la parte de la deuda perdonada.
Entender las opciones y tomar las acciones adecuadas puede ayudar a limitar el daño financiero que genera una ejecución hipotecaria. No todos los juicios hipotecarios terminan en el remate de la vivienda. Si no se logra ningún acuerdo durante el juicio, la propiedad es vendida en una subasta pública. El prestatario tiene derecho a un Periodo de Redención de 30 días para recuperar la vivienda.
Actuar a tiempo puede prevenir entrar en un Juicio Hipotecario.
Si el prestatario se atrasa en un pago o incumple con el contrato de cualquier otra forma, el prestamista le contactará por teléfono o por escrito para recordarle que el pago se venció.
Un prestatario que sabe que puede llegar a atrasarse en uno o más pagos, debe contactar al servidor del préstamo para informarse sobre las opciones disponibles y tratar de lograr un acuerdo. Mientras mas pronto actúe más opciones tendrá.
La Ley Estatal para la Ejecución Hipotecaria Justa, The New Jersey Fair Foreclosure Act, exige que el prestamista le envíe una notificación de Intento de Ejecución Hipotecaria, esto generalmente ocurre después de el tercer me de atraso.
El prestamista no podrá entablar ningún juicio de ejecución hipotecaria antes de 30 días contados a partir de la fecha de la notificación. Si el prestatario hace los pagos durante esos 30 días no se le pueden cargar honorarios legales.
Las entidades de crédito hipotecario tiene la disposición de explorar alternativas para que el propietario retenga la vivienda si encuentran que el ahorro generado por no entablar la demanda es más grande que lo que gastarían si ejecutan la hipoteca.
Es cierto que los prestamistas abusivos tienen la intención de ejecutar el préstamo, sin embargo, los prestamistas legítimos no desean ejecutar ni tomar posesión de la propiedad, por el contrario, la mayoría de ellos sólo emprenden una ejecución hipotecaria si no hay una alternativa más favorable. En otras palabras, los prestamistas ofrecen al prestatario diversas alternativas para que salve su casa.
Una adecuada alternativa para una ejecución hipotecaria debe ayudar al propietario de la vivienda, poner el préstamo al día, reducir las perdidas y reducir el pago de Seguro de Hipoteca
Entender en que consiste una ejecución hipotecaria nos ayudará a escoger la mejor opción.
Ejecución hipotecaria
Es el acto mediante el cual el juez de un tribunal ordena la venta de la vivienda que se dio en garantía de un préstamo.
Cuando se produce una ejecución hipotecaria, el prestatario pierde la vivienda, pierde la plusvalía que esta haya generado (si la hubiese), ve afectado su historial de crédito y en algunos casos debe responder por los impuestos generados por la parte de la deuda perdonada.
Entender las opciones y tomar las acciones adecuadas puede ayudar a limitar el daño financiero que genera una ejecución hipotecaria. No todos los juicios hipotecarios terminan en el remate de la vivienda. Si no se logra ningún acuerdo durante el juicio, la propiedad es vendida en una subasta pública. El prestatario tiene derecho a un Periodo de Redención de 30 días para recuperar la vivienda.
Actuar a tiempo puede prevenir entrar en un Juicio Hipotecario.
Si el prestatario se atrasa en un pago o incumple con el contrato de cualquier otra forma, el prestamista le contactará por teléfono o por escrito para recordarle que el pago se venció.
Un prestatario que sabe que puede llegar a atrasarse en uno o más pagos, debe contactar al servidor del préstamo para informarse sobre las opciones disponibles y tratar de lograr un acuerdo. Mientras mas pronto actúe más opciones tendrá.
La Ley Estatal para la Ejecución Hipotecaria Justa, The New Jersey Fair Foreclosure Act, exige que el prestamista le envíe una notificación de Intento de Ejecución Hipotecaria, esto generalmente ocurre después de el tercer me de atraso.
El prestamista no podrá entablar ningún juicio de ejecución hipotecaria antes de 30 días contados a partir de la fecha de la notificación. Si el prestatario hace los pagos durante esos 30 días no se le pueden cargar honorarios legales.
lunes, 14 de junio de 2010
Declaracion Jurada de Dificultad Economica (Hardship Affidavit)
De acuerdo con las guías establecidas por el departamento del Tesoro de los Estados Unidos el servidor de un préstamo hipotecario necesitara muchos documentos para analizar si un propietario de vivienda puede beneficiarse de la ayuda a través de el programa conocido como Home Affordable Modification Program (HAMP).
Hoy voy a hablar sobre la Declaración Jurada de Dificultad Económica (Hardship Affidavit). El propietario de vivienda que este tratando de modificar el préstamo a través del programa conocido como Making Home Affordable, deberá explicar la razón por la cual no ha podido o piensa que prontamente no podrá seguir haciendo los pagos de la hipoteca.
Entre las razones más comúnmente aceptadas se encuentran:
• Reducción o pérdida de los ingresos que servían para pagar la hipoteca. Por ejemplo perdida o disminución de las horas de trabajo, reducción del sueldo, no poder rentar o inquilinos que no pagan la renta entre otras.
• Cambio en las circunstancias Financieras. Ejemplo de esto puede ser cuando ocurren eventos inesperados en la familia tales como muerte de un familiar, enfermedad grave de el prestamista o un familiar; también si las responsabilidades financieras han aumentado por el nacimiento o adopción de un hijo o hacerse responsable del cuidado de un anciano.
• Incremento inevitable de gastos. Se consideran inevitables sobre los cuales el dueño de la vivienda no tiene control tales como aumento en el pago mensual de la hipoteca, bien sea que haya subido o que este próxima a subir. También se consideran en esta categoría los incrementos en los impuestos a la propiedad, el seguro de la casa, los servicios de agua, luz, gas, calefacción etc.
• No disponer de ahorros suficientes para cubrir los gastos indispensables y al mismo tiempo pagar la hipoteca. El prestamista analizara la cantidad de dinero en cuentas de ahorro, cuentas de cheques, inversiones en bonos o acciones. El dinero en las cuentas de retiro no se considera dinero disponible.
• Deudas excesivas y sobre utilización de tarjetas de crédito.
El formulario de la Declaración Jurada de Dificultad Económica se puede encontrar en la pagina http://makinghomeaffordable.gov Para facilitar a los deudores de habla hispana, el departamento del Tesoro ha traducido este formulario al español, por favor tenga en cuenta que la versión en español no debe enviarla al banco ya que estos solo aceptan la versión en ingles.
Las siguientes indicaciones le ayudarán a llenar su declaración jurada de Dificultad Económica.
1. Loan ID Number: Coloque el número de su préstamo, lo encontrara en el documento que recibe mensualmente para hacer su pago.
2. Servicer: Escriba el nombre de la institución financiera encargada de recibir sus pagos mensuales, lo encontrara generalmente en la parte superior de la cuenta mensual de cobro de su hipoteca.
3. Borrower: En esta sección escriba los datos de la persona que firmó los documentos del préstamo, escriba el nombre tal cual aparece en la cuenta mensual de cobro, no importa que esté mal escrito. Si no tiene un número de Seguro Social escriba el número de identificación tributaria (ITIN). La fecha de nacimiento debe escribir primero el mes, luego el día y por ultimo el año.
4. Co-Borrower: Si en el préstamo figura más de un prestatario, este espacio debe completarse con los datos de el segundo prestatario. Si fueren más de dos los prestatarios entonces deberá anexar una hoja con la información de los otros prestatarios. Si solo una persona firmo el préstamo este espacio lo debe dejar en blanco. No coloque en este espacio los datos de ninguna persona que no haya firmado en el préstamo.
5. Property Address: Usted debe anotar la dirección tal cual aparece en el cobro mensual de su hipoteca aun cuando contenga información imprecisa.
6. I want to: Si usted desea Mantener su casa marque la casilla “Keep the Property”. Recuerde si usted desea vender su casa la Modificación de Préstamo no es una opción para usted y por ende la solicitud será negada.
7. The property is my: El modificación de hipotecas bajo el programa Making Home Affordable es únicamente para modificar el préstamo de la residencia principal, debe marcar la casilla “Primary Residence”
8. The property is: Para poder modificar el préstamo el dueño tiene que vivir en la propiedad, marque la casilla “Owner Occupied” aun cuando rente una parte de la propiedad
9. – 12. Se puede marcar una varias casillas para identificar la(s) causa(s) de la dificultad financiera que le esta impidiendo o podrá impedir que el prestatario cumpla con los pagos hipotecarios.
13. Other: Si la causa de la dificultad financiera no corresponde a ninguna de las descritas en las casillas 9 a 13 utilice este espacio para anotar una breve descripción de la dificultad.
14. Explanation: Utilice este espacio para detallar la situación especifica que le esta impidiendo efectuar los pagos hipotecarios.
15. Have you filed for bankruptcy?: En este campo se debe indicar si esta o estuvo en un proceso de bancarrota, en caso de haberse declarado en bancarrota debe indicar a cual capitulo se acogió.
16. – 17. El gobierno desea recoger información relacionada con la etnia, la raza y el sexo tanto del prestamista como de los fiadores; se puede escoger no dar esta información si el prestataria así lo requiere, sin embargo el prestamista podrá completar estas casillas basándose en elementos tales como el origen de los apellidos o si la fue una entrevista frente a frente el entrevistador podrá basarse en la apreciación física.
18. a 21 El documento debe ser firmado y fechado tanto por el prestatario como por codeudor.
Hoy voy a hablar sobre la Declaración Jurada de Dificultad Económica (Hardship Affidavit). El propietario de vivienda que este tratando de modificar el préstamo a través del programa conocido como Making Home Affordable, deberá explicar la razón por la cual no ha podido o piensa que prontamente no podrá seguir haciendo los pagos de la hipoteca.
Entre las razones más comúnmente aceptadas se encuentran:
• Reducción o pérdida de los ingresos que servían para pagar la hipoteca. Por ejemplo perdida o disminución de las horas de trabajo, reducción del sueldo, no poder rentar o inquilinos que no pagan la renta entre otras.
• Cambio en las circunstancias Financieras. Ejemplo de esto puede ser cuando ocurren eventos inesperados en la familia tales como muerte de un familiar, enfermedad grave de el prestamista o un familiar; también si las responsabilidades financieras han aumentado por el nacimiento o adopción de un hijo o hacerse responsable del cuidado de un anciano.
• Incremento inevitable de gastos. Se consideran inevitables sobre los cuales el dueño de la vivienda no tiene control tales como aumento en el pago mensual de la hipoteca, bien sea que haya subido o que este próxima a subir. También se consideran en esta categoría los incrementos en los impuestos a la propiedad, el seguro de la casa, los servicios de agua, luz, gas, calefacción etc.
• No disponer de ahorros suficientes para cubrir los gastos indispensables y al mismo tiempo pagar la hipoteca. El prestamista analizara la cantidad de dinero en cuentas de ahorro, cuentas de cheques, inversiones en bonos o acciones. El dinero en las cuentas de retiro no se considera dinero disponible.
• Deudas excesivas y sobre utilización de tarjetas de crédito.
El formulario de la Declaración Jurada de Dificultad Económica se puede encontrar en la pagina http://makinghomeaffordable.gov Para facilitar a los deudores de habla hispana, el departamento del Tesoro ha traducido este formulario al español, por favor tenga en cuenta que la versión en español no debe enviarla al banco ya que estos solo aceptan la versión en ingles.
Las siguientes indicaciones le ayudarán a llenar su declaración jurada de Dificultad Económica.
1. Loan ID Number: Coloque el número de su préstamo, lo encontrara en el documento que recibe mensualmente para hacer su pago.
2. Servicer: Escriba el nombre de la institución financiera encargada de recibir sus pagos mensuales, lo encontrara generalmente en la parte superior de la cuenta mensual de cobro de su hipoteca.
3. Borrower: En esta sección escriba los datos de la persona que firmó los documentos del préstamo, escriba el nombre tal cual aparece en la cuenta mensual de cobro, no importa que esté mal escrito. Si no tiene un número de Seguro Social escriba el número de identificación tributaria (ITIN). La fecha de nacimiento debe escribir primero el mes, luego el día y por ultimo el año.
4. Co-Borrower: Si en el préstamo figura más de un prestatario, este espacio debe completarse con los datos de el segundo prestatario. Si fueren más de dos los prestatarios entonces deberá anexar una hoja con la información de los otros prestatarios. Si solo una persona firmo el préstamo este espacio lo debe dejar en blanco. No coloque en este espacio los datos de ninguna persona que no haya firmado en el préstamo.
5. Property Address: Usted debe anotar la dirección tal cual aparece en el cobro mensual de su hipoteca aun cuando contenga información imprecisa.
6. I want to: Si usted desea Mantener su casa marque la casilla “Keep the Property”. Recuerde si usted desea vender su casa la Modificación de Préstamo no es una opción para usted y por ende la solicitud será negada.
7. The property is my: El modificación de hipotecas bajo el programa Making Home Affordable es únicamente para modificar el préstamo de la residencia principal, debe marcar la casilla “Primary Residence”
8. The property is: Para poder modificar el préstamo el dueño tiene que vivir en la propiedad, marque la casilla “Owner Occupied” aun cuando rente una parte de la propiedad
9. – 12. Se puede marcar una varias casillas para identificar la(s) causa(s) de la dificultad financiera que le esta impidiendo o podrá impedir que el prestatario cumpla con los pagos hipotecarios.
13. Other: Si la causa de la dificultad financiera no corresponde a ninguna de las descritas en las casillas 9 a 13 utilice este espacio para anotar una breve descripción de la dificultad.
14. Explanation: Utilice este espacio para detallar la situación especifica que le esta impidiendo efectuar los pagos hipotecarios.
15. Have you filed for bankruptcy?: En este campo se debe indicar si esta o estuvo en un proceso de bancarrota, en caso de haberse declarado en bancarrota debe indicar a cual capitulo se acogió.
16. – 17. El gobierno desea recoger información relacionada con la etnia, la raza y el sexo tanto del prestamista como de los fiadores; se puede escoger no dar esta información si el prestataria así lo requiere, sin embargo el prestamista podrá completar estas casillas basándose en elementos tales como el origen de los apellidos o si la fue una entrevista frente a frente el entrevistador podrá basarse en la apreciación física.
18. a 21 El documento debe ser firmado y fechado tanto por el prestatario como por codeudor.
domingo, 30 de mayo de 2010
EVITAR EL JUICIO HIPOTECARIO
No todos los juicios hipotecaros que se están dando en los Estados Unidos tienen su origen en la mala elección del préstamo, sin embargo, conocer los diferentes tipos de préstamos nos ayuda a elegir el préstamo mas conveniente de acuerdo con nuestras circunstancias financieras específicas y de esta forma eliminar o reducir grandemente el riesgo de perder nuestra vivienda en un juicio hipotecario.
Con la expansión del mercado inmobiliario se hizo necesario diversificar los tipos de préstamos hipotecarios para dar cobertura a familias en condiciones financieras deficientes que deseaban tener su casa propia y que por lo tanto no reunían las condiciones para obtener los préstamos que los bancos podían ofrecer.
El tradicional préstamo hipotecario de tasa fija a 30 años con el que se financiaba la compra de la mayoría de las viviendas en Estados Unidos, dio paso a una variedad de préstamos exóticos tales como los préstamos sin cuota inicial, préstamos sin o con poca documentación, los de solo interés, los de tasa ajustable o los préstamos con amortización irregular al final.
Si tienes un préstamo hipotecario de condiciones no tradicionales o “Préstamos Exóticos” como suelen llamarse, te resultara de mucha ayuda comprender y prepararte para los cambios que pueden haber en la tasa de interés, el pago mensual y el balance total del préstamo.
Hablemos un poco sobre estos préstamos:
Préstamos Sin Cuota Inicial o Menos Del 20% de Cuota Inicial (No Money down)
Este tipo de préstamo es considerado de alto riesgo, especialmente en estos tiempos en que las propiedades han bajado de valor, la consecuencia inmediata es que el prestatario se ha quedado con un préstamo mayor que el valor de la casa lo que elimina por completo la posibilidad de obtener un crédito basado en la plusvalía de la casa.
Generalmente este tipo de préstamo requiere de un seguro privado para la hipoteca, conocido como PMI por sus siglas en ingles. (Private Mortgage Insurance). Para evitar pagar este seguro que es muy caro, muchos compradores tomaron un préstamo conocido como 80-10-10, que consiste en obtener un primer préstamo por el 80% un segundo por el 10% y dar una cuota inicial del 10%. Otros compradores optaron por un préstamo 80-20, en este tipo de préstamo el comprador no paga nada de cuota inicial; al igual que el caso anterior se hacen dos préstamos, el primero por el 80% y el segundo por el 20%. En la mayoría de los casos el segundo prestamista cobra intereses muy altos y como consecuencia los pagos mensuales por los dos préstamos probablemente serán más altos que si tuviese un solo préstamo.
Préstamos Sin o Con Poca Documentación (Low-Doc & No-Doc)
Préstamos que pueden ser otorgados in la presentación de ciertos documentos, aunque es verdad que requieren menos documentos que los préstamos tradicionales si se exige información básica; los préstamos hipotecarios de poca documentación generalmente exigen la presentación de declaración de impuestos (income tax) y estados de ingresos y gastos, los Préstamos sin Documentación requieren por lo menos el reporte de crédito y la valorización de la vivienda.
Este tipo de préstamos es comúnmente usado por personas que trabajan por cuenta propia, los que no reciben un sueldo fijo, los que reciben ingresos en efectivo, los que ganan por comisión , en fin por todos aquellos que no tienen los documentos necesarios para obtener un préstamo o aquellos que simplemente no quieren presentarlos. Mantener esta privacidad cuesta, generalmente este tipo de préstamos cuesta hasta un 3% mas que una hipoteca convencional totalmente documentada.
Dentro de este tipo de préstamos están las Hipotecas con Ingresos Declarados, requiere la presentación de la declaración de impuesto por los dos últimos años y estados de cuenta bancaria. También dentro de este grupo se encuentran los Préstamos sin Relación, se deben declarar activos tales como dinero en el banco, acciones, bonos o propiedades. Los Préstamos sin Verificación de Ingresos ni Activos son los préstamos que menos documentación necesitan, generalmente solo requieren verificar el reporte de crédito y la valorización de la vivienda, el prestatario solo debe proporcionar el nombre, el número de seguro social, la dirección de la vivienda y el pago inicial. Otra de las hipotecas que caen en esta categoría son las hipotecas ITIN es un producto desarrollado especialmente para aquellas personas que no tienen un numero de seguro social.
Préstamos de Solo Interés (Interést Only)
Este tipo de préstamo permite pagar solamente intereses por cierto número de años, algunas personas escogen este tipo de préstamos buscando mensualidades mas bajas al principio. En esta modalidad el capital adeudado no baja en el periodo de pagos de solo interés. Esta es una de las opciones más riesgosas ya que hay una gran probabilidad de que las cuotas mensuales se hagan insostenibles una vez que finalice el periodo de pagos de solo interés y deba empezar a hacer pagos al principal. Este tipo de préstamos solo es ventajoso para personas que gana mucho dinero y que tienen mucha disciplina para manejar sus finanzas ya que el ahorro que logran al hacer pagos mensuales mas bajos lo pueden utilizar para hacer inversiones rentables.
Préstamos de tasa ajustable (Adjustable Rate Mortgage - ARM)
Comienzan con un interés fijo por un periodo que puede ir de 1 a 10 años, pasado este tiempo el interés puede subir cada 6 a 12 meses, un préstamo a 30 años en el cual los 3 primeros años el interés es fijo se conoce comúnmente como un 3/27 ARM, otra forma común de describir las hipotecas de tasa ajustable es expresarlas en función de los años en que la tasa es fija sobre la frecuencia con que se ajustará la tasa una vez se haya cumplido el término de la tasa fija, así por ejemplo una hipoteca ARM 3/1 indica que se aplicará una tasa de interés fija durante los tres primeros años y a partir de entonces se ajustará la tasa cada año.
Esta es una buena opción para los que piensan vender la vivienda antes de comenzar el periodo de interés variable, este tipo de préstamo es la causa de muchas ejecuciones hipotecarias ya que para muchas personas le resulta imposible pagar la cuota después del incremento de la tasa de interés.
Préstamo con Amortización Irregular al Final (Balloon)
También conocidos como préstamos Bala (Bullet) por lo fatales que pueden llegar a ser para las finanzas. Este tipo de préstamo consiste en pagos regulares, por lo general bajos al principio el préstamo y un pago demasiado grande al final del termino para cancelar el préstamo, si no puede hacer el pago gigantesco al final y se encuentra en una situación como la actual en la que refinanciar los préstamos hipotecarios es casi imposible, puede perder la vivienda.
Si usted se encuentra atrapado en uno de estos prestamos y quisiera obtener ayuda para evitar perder su casa recuerde que hay mucha ayuda disponible. Le invito a enviar sus comentarios a hogarfinanza@gmail.com
Con la expansión del mercado inmobiliario se hizo necesario diversificar los tipos de préstamos hipotecarios para dar cobertura a familias en condiciones financieras deficientes que deseaban tener su casa propia y que por lo tanto no reunían las condiciones para obtener los préstamos que los bancos podían ofrecer.
El tradicional préstamo hipotecario de tasa fija a 30 años con el que se financiaba la compra de la mayoría de las viviendas en Estados Unidos, dio paso a una variedad de préstamos exóticos tales como los préstamos sin cuota inicial, préstamos sin o con poca documentación, los de solo interés, los de tasa ajustable o los préstamos con amortización irregular al final.
Si tienes un préstamo hipotecario de condiciones no tradicionales o “Préstamos Exóticos” como suelen llamarse, te resultara de mucha ayuda comprender y prepararte para los cambios que pueden haber en la tasa de interés, el pago mensual y el balance total del préstamo.
Hablemos un poco sobre estos préstamos:
Préstamos Sin Cuota Inicial o Menos Del 20% de Cuota Inicial (No Money down)
Este tipo de préstamo es considerado de alto riesgo, especialmente en estos tiempos en que las propiedades han bajado de valor, la consecuencia inmediata es que el prestatario se ha quedado con un préstamo mayor que el valor de la casa lo que elimina por completo la posibilidad de obtener un crédito basado en la plusvalía de la casa.
Generalmente este tipo de préstamo requiere de un seguro privado para la hipoteca, conocido como PMI por sus siglas en ingles. (Private Mortgage Insurance). Para evitar pagar este seguro que es muy caro, muchos compradores tomaron un préstamo conocido como 80-10-10, que consiste en obtener un primer préstamo por el 80% un segundo por el 10% y dar una cuota inicial del 10%. Otros compradores optaron por un préstamo 80-20, en este tipo de préstamo el comprador no paga nada de cuota inicial; al igual que el caso anterior se hacen dos préstamos, el primero por el 80% y el segundo por el 20%. En la mayoría de los casos el segundo prestamista cobra intereses muy altos y como consecuencia los pagos mensuales por los dos préstamos probablemente serán más altos que si tuviese un solo préstamo.
Préstamos Sin o Con Poca Documentación (Low-Doc & No-Doc)
Préstamos que pueden ser otorgados in la presentación de ciertos documentos, aunque es verdad que requieren menos documentos que los préstamos tradicionales si se exige información básica; los préstamos hipotecarios de poca documentación generalmente exigen la presentación de declaración de impuestos (income tax) y estados de ingresos y gastos, los Préstamos sin Documentación requieren por lo menos el reporte de crédito y la valorización de la vivienda.
Este tipo de préstamos es comúnmente usado por personas que trabajan por cuenta propia, los que no reciben un sueldo fijo, los que reciben ingresos en efectivo, los que ganan por comisión , en fin por todos aquellos que no tienen los documentos necesarios para obtener un préstamo o aquellos que simplemente no quieren presentarlos. Mantener esta privacidad cuesta, generalmente este tipo de préstamos cuesta hasta un 3% mas que una hipoteca convencional totalmente documentada.
Dentro de este tipo de préstamos están las Hipotecas con Ingresos Declarados, requiere la presentación de la declaración de impuesto por los dos últimos años y estados de cuenta bancaria. También dentro de este grupo se encuentran los Préstamos sin Relación, se deben declarar activos tales como dinero en el banco, acciones, bonos o propiedades. Los Préstamos sin Verificación de Ingresos ni Activos son los préstamos que menos documentación necesitan, generalmente solo requieren verificar el reporte de crédito y la valorización de la vivienda, el prestatario solo debe proporcionar el nombre, el número de seguro social, la dirección de la vivienda y el pago inicial. Otra de las hipotecas que caen en esta categoría son las hipotecas ITIN es un producto desarrollado especialmente para aquellas personas que no tienen un numero de seguro social.
Préstamos de Solo Interés (Interést Only)
Este tipo de préstamo permite pagar solamente intereses por cierto número de años, algunas personas escogen este tipo de préstamos buscando mensualidades mas bajas al principio. En esta modalidad el capital adeudado no baja en el periodo de pagos de solo interés. Esta es una de las opciones más riesgosas ya que hay una gran probabilidad de que las cuotas mensuales se hagan insostenibles una vez que finalice el periodo de pagos de solo interés y deba empezar a hacer pagos al principal. Este tipo de préstamos solo es ventajoso para personas que gana mucho dinero y que tienen mucha disciplina para manejar sus finanzas ya que el ahorro que logran al hacer pagos mensuales mas bajos lo pueden utilizar para hacer inversiones rentables.
Préstamos de tasa ajustable (Adjustable Rate Mortgage - ARM)
Comienzan con un interés fijo por un periodo que puede ir de 1 a 10 años, pasado este tiempo el interés puede subir cada 6 a 12 meses, un préstamo a 30 años en el cual los 3 primeros años el interés es fijo se conoce comúnmente como un 3/27 ARM, otra forma común de describir las hipotecas de tasa ajustable es expresarlas en función de los años en que la tasa es fija sobre la frecuencia con que se ajustará la tasa una vez se haya cumplido el término de la tasa fija, así por ejemplo una hipoteca ARM 3/1 indica que se aplicará una tasa de interés fija durante los tres primeros años y a partir de entonces se ajustará la tasa cada año.
Esta es una buena opción para los que piensan vender la vivienda antes de comenzar el periodo de interés variable, este tipo de préstamo es la causa de muchas ejecuciones hipotecarias ya que para muchas personas le resulta imposible pagar la cuota después del incremento de la tasa de interés.
Préstamo con Amortización Irregular al Final (Balloon)
También conocidos como préstamos Bala (Bullet) por lo fatales que pueden llegar a ser para las finanzas. Este tipo de préstamo consiste en pagos regulares, por lo general bajos al principio el préstamo y un pago demasiado grande al final del termino para cancelar el préstamo, si no puede hacer el pago gigantesco al final y se encuentra en una situación como la actual en la que refinanciar los préstamos hipotecarios es casi imposible, puede perder la vivienda.
Si usted se encuentra atrapado en uno de estos prestamos y quisiera obtener ayuda para evitar perder su casa recuerde que hay mucha ayuda disponible. Le invito a enviar sus comentarios a hogarfinanza@gmail.com
martes, 4 de mayo de 2010
MODIFICACION DE PRESTAMO
Ayuda para los Propietarios de Vivienda que Enfrentan Problemas Económicos
La modificación de préstamos es hoy por hoy la opción más popular que tienen los dueños de vivienda para evitar el remate hipotecario. A través de una modificación de préstamo hipotecario se pueden conseguir condiciones más favorables en la hipoteca y más acordes con la situación financiera del propietario.
La Modificación de un préstamo consiste en cambiar algunos de los términos pactados al momento de adquirir el préstamo. Entre las modificaciones mas comunes están la reducción de la tasa de interés, el cambio de una tasa ajustable (conocida como ARM por sus siglas en ingles) por una tasa fija y la extensión del plazo.
A través de una modificación se puede, en algunos casos, eliminar cargos tales como los cargos por honorarios legales, cargos por el proceso de embargo, por pagos tardíos y otros.
La modificaron del présta
mo no se puede garantizar, sin embargo, conocer y entender los recursos disponibles aumenta las posibilidades de obtenerla. Los Bancos tienen personas especialmente capacitadas en estas áreas tratando de lograr el mejor acuerdo para ellos, lo ideal es, siempre que sea posible, consultar con un experto, el conocimiento, la experiencia y las herramientas de estos contribuyen a lograr una modificación mas rápida, mas efectiva y mejor.
Una modificaron de préstamo debe ser favorable tanto para el dueño de la vivienda como para el banco. A los bancos no les resulta provechoso embargar una vivienda debido a los altos costos del proceso por lo que en muchos casos prefieren modificar el préstamo, a pesar de esto si el proceso de embargo ha comenzado es probable que el banco no acepte pagos parciales para no entorpecer la ejecución hipotecaria.
Los propietarios de vivienda que califican pueden obtener una modificación de sus préstamos por medio de el Plan de Capacidad de Pago y Estabilidad para Propietarios de Vivienda del gobierno federal, el cual ofrece ayuda tanto a los prestatarios que están atrasados en sus pagos hipotecarios como a los que podrían tener dificultades para mantener su préstamo al día. A través de este programa el gobierno planea ayudar a 3 o 4 millones de propietarios de vivienda a evitar la ejecución de sus viviendas, para lograrlo ha ofrecido incentivos económicos a los bancos.
Para ser elegible para la modificación a través de este programa se deben reunir los requisitos específicamente detallados en las guías del programa. En términos generales la vivienda que respalda el préstamo debe ser la vivienda principal, la cantidad adeuda en la hipoteca principal debe ser igual o menor que $729.750,00; la hipoteca debió ser obtenida antes del 1 de enero del 2009, el préstamo debe estar garantizado o ser propiedad de Fannie Mae o Freddie Mac y además debe demostrar que esta teniendo dificultades financieras.
A demás del programa gubernamental muchos bancos también ofrecen otro tipo de modificaciones, las condiciones de elegibilidad las determina cada banco. Un propietario de vivienda que no califica para modificar el préstamo bajo el programa federal podría calificar para una modificación ofrecida directamente por el banco.
Si le interesa saber más sobre los programas de modificación, escribanos a hogarfinanza@gmail.com o llámenos al 1 (800) 818- 1321
La Modificación de un préstamo consiste en cambiar algunos de los términos pactados al momento de adquirir el préstamo. Entre las modificaciones mas comunes están la reducción de la tasa de interés, el cambio de una tasa ajustable (conocida como ARM por sus siglas en ingles) por una tasa fija y la extensión del plazo.
A través de una modificación se puede, en algunos casos, eliminar cargos tales como los cargos por honorarios legales, cargos por el proceso de embargo, por pagos tardíos y otros.
La modificaron del présta
mo no se puede garantizar, sin embargo, conocer y entender los recursos disponibles aumenta las posibilidades de obtenerla. Los Bancos tienen personas especialmente capacitadas en estas áreas tratando de lograr el mejor acuerdo para ellos, lo ideal es, siempre que sea posible, consultar con un experto, el conocimiento, la experiencia y las herramientas de estos contribuyen a lograr una modificación mas rápida, mas efectiva y mejor.Una modificaron de préstamo debe ser favorable tanto para el dueño de la vivienda como para el banco. A los bancos no les resulta provechoso embargar una vivienda debido a los altos costos del proceso por lo que en muchos casos prefieren modificar el préstamo, a pesar de esto si el proceso de embargo ha comenzado es probable que el banco no acepte pagos parciales para no entorpecer la ejecución hipotecaria.
Los propietarios de vivienda que califican pueden obtener una modificación de sus préstamos por medio de el Plan de Capacidad de Pago y Estabilidad para Propietarios de Vivienda del gobierno federal, el cual ofrece ayuda tanto a los prestatarios que están atrasados en sus pagos hipotecarios como a los que podrían tener dificultades para mantener su préstamo al día. A través de este programa el gobierno planea ayudar a 3 o 4 millones de propietarios de vivienda a evitar la ejecución de sus viviendas, para lograrlo ha ofrecido incentivos económicos a los bancos.
Para ser elegible para la modificación a través de este programa se deben reunir los requisitos específicamente detallados en las guías del programa. En términos generales la vivienda que respalda el préstamo debe ser la vivienda principal, la cantidad adeuda en la hipoteca principal debe ser igual o menor que $729.750,00; la hipoteca debió ser obtenida antes del 1 de enero del 2009, el préstamo debe estar garantizado o ser propiedad de Fannie Mae o Freddie Mac y además debe demostrar que esta teniendo dificultades financieras.
A demás del programa gubernamental muchos bancos también ofrecen otro tipo de modificaciones, las condiciones de elegibilidad las determina cada banco. Un propietario de vivienda que no califica para modificar el préstamo bajo el programa federal podría calificar para una modificación ofrecida directamente por el banco.
Si le interesa saber más sobre los programas de modificación, escribanos a hogarfinanza@gmail.com o llámenos al 1 (800) 818- 1321
miércoles, 31 de marzo de 2010
HOME AFFORDABLE MODIFICATION PROGRAM, un año después.
En Febrero del 2009 el gobierno federal puso en marcha un proyecto para la recuperación económica, una parte importante de ese plan es el Programa de Modificación de Préstamos Hipotecarios conocido como “Home Affordable Modification Program – HAMP”
A un año de haberse lanzado el programa los comentarios sobre la efectividad y la eficiencia del programa no se han hecho esperar.
Las opiniones resultan divididas, de una parte tenemos a quienes con optimismo consideran que los resultados obtenidos hasta ahora son buenos y que el programa alcanzará la meta de ayudar a 3 o 4 millones de propietarios de vivienda. De otro lado están quienes piensan que el programa ha sido un fracaso y que está lejos de poder alcanzar los objetivos.
El informe presentado por el Departamento del Tesoro de los EEUU destaca el hecho de que las modificaciones permanentes se han incremento en un 45% con relación al mes de enero.
En total a través del HAMP se han efectuado 170.207 modificaciones permanentes, otras 91.843 más están aprobadas por los bancos y se encuentran pendientes por la aceptación de los prestatarios.
Desde que inició el programa en febrero del 2009 se han hecho 1.354,350 ofertas de modificación.
La meta del gobierno federal es poder ayudar entre el 2009 y el 2012, año en el que concluirá el HAMP, a 3 o 4 millones de propietarios de vivienda que están enfrentando problemas económicos.
A un año de haberse lanzado el programa los comentarios sobre la efectividad y la eficiencia del programa no se han hecho esperar.
Las opiniones resultan divididas, de una parte tenemos a quienes con optimismo consideran que los resultados obtenidos hasta ahora son buenos y que el programa alcanzará la meta de ayudar a 3 o 4 millones de propietarios de vivienda. De otro lado están quienes piensan que el programa ha sido un fracaso y que está lejos de poder alcanzar los objetivos.
El informe presentado por el Departamento del Tesoro de los EEUU destaca el hecho de que las modificaciones permanentes se han incremento en un 45% con relación al mes de enero.
En total a través del HAMP se han efectuado 170.207 modificaciones permanentes, otras 91.843 más están aprobadas por los bancos y se encuentran pendientes por la aceptación de los prestatarios.
Desde que inició el programa en febrero del 2009 se han hecho 1.354,350 ofertas de modificación.
La meta del gobierno federal es poder ayudar entre el 2009 y el 2012, año en el que concluirá el HAMP, a 3 o 4 millones de propietarios de vivienda que están enfrentando problemas económicos.
Si tomamos como referencia las ofertas de modificación podríamos decir que hasta la fecha se ha alcanzado un 45% / 34% de la meta, sin embargo, si tomamos como referencia las modificaciones permanentes logradas a través del HAMP; los resultados no superan el 12%. Lo verdaderamente esperanzador es que el porcentaje total de modificaciones tanto en prueba como permanentes han venido aumentando.El reporte también indica que los propietarios de vivienda ahorran en promedio un 36% o $518.88 mensuales con relación al pago que hacia antes de la modificación a través del HAMP.
El reporte complete puede consultarse en http://www.makinghomeaffordable.gov
Queremos conocer sus comentarios
Que opinión tiene usted de la ayuda que el gobierno federal está dando a los propietarios de vivienda?
Por favor escribanos a hogarfinanza@gmail.com
miércoles, 24 de marzo de 2010
EFECTOS NO FINANCIEROS DE LA CRISIS DE LA VIVIENDA EN LA COMUNIDAD HISPANA DE LOS ESTADOS UNIDOS.
La mayoría de las familias hispanas tienen ingresos estables provenientes de varias fuentes, algunas veces con dinero en efectivo; en muchos casos este hecho hace que el historial de crédito sea muy limitado e inclusive nulo.
El historial de crédito es un componente importante usado por los bancos para determinar el riesgo y este a su vez es un factor decisivo para asignar el porcentaje de interés que se cobra al otorgar un préstamo. A mayor riesgo, mayor interés.
Durante el auge de el mercado de las casas muchos préstamos fueron otorgados sin exigir pruebas de ingresos, por supuesto con intereses muy altos y generalmente con intereses ajustables.
Según declaraciones del secretario de vivienda de los EEUU, Sahun Donovan, el 40% de los préstamos hipotecarios que obtuvieron los hispanos en el 2006, fueron créditos de alto riesgo, que comprenden tasas de interés ajustables. Explico también que este tipo de préstamos fueron promovidos especialmente entre hispanos y afroamericanos.
Estudios particulares indican que la concesión de prestamos de alto riesgo generarán en la comunidad hispana perdidas cercanas a los $82.000 millones de dólares, mientras que el Centro para Prestamos Responsables calcula que 1.3 millones de familias hispanas perderán sus viviendas entre el 2009 y el 2010.
La mayor parte de las investigaciones estudian el impacto económico de la crisis de la vivienda, sin embargo son muy pocos los estudios que analizan el impacto social en nuestras comunidades.
Análisis incipientes apuntan a que los embargos y ejecuciones hipotecarias generan además de pérdidas financieras un duro golpe emocional. El Concilio Nacional de la Raza publicó recientemente los resultados de las encuestas realizadas entre familias que perdieron sus viviendas.
Los hallazgos más importantes revelados por las encuestas como consecuencias sociales de los embargos hipotecarios son depresión, ansiedad, tensión, sentimiento de culpa y resentimientos en el seno de las familias afectadas. Retraso, disminución e incluso eliminación total de planes de estudio son otras de las consecuencias no económicas que dejan los embargos y remates hipotecarios.
Los autores de este análisis destacan que las familias hispanas siguen manteniendo vivo el sueño americano de tener casa propia y que la mayoría de las familias piensan que podrán recuperarse de esta crisis.
Entre otras recomendaciones para aliviar la actual crisis, los autores sugieren que las modificaciones de prestamos de vivienda deben hacerse incluso a las personas que no tienen trabajo. Como medida preventiva sugieren la aplicación de estándares más estrictos para otorgar prestamos.
Por último, el estudio sugiere que las familias hispanas están siendo empujadas a la misma pobreza de la que se vienen huyendo ya que los programas de ayuda no están al nivel de la magnitud del problema que la crisis de la vivienda ha generado en los hispanos.
lunes, 15 de marzo de 2010
PARA TI POR QUE LO ESTAS INTENTANDO
Este blog esta dedicado a todos aquellos a quienes le interesan los temas de crecimiento financiero, a los que reconocen que las finanzas cumplen un papel importante en el desarrollo de las personas y de la sociedad.
En Finanzas y Hogar encontraras información útil para mejorar la forma como manejas tus finanzas.
¡Bienvenido a Finanzas y Hogar, un blog de intercambio de ideas para la finanzas personales y familiares!
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