No todos los juicios hipotecaros que se están dando en los Estados Unidos tienen su origen en la mala elección del préstamo, sin embargo, conocer los diferentes tipos de préstamos nos ayuda a elegir el préstamo mas conveniente de acuerdo con nuestras circunstancias financieras específicas y de esta forma eliminar o reducir grandemente el riesgo de perder nuestra vivienda en un juicio hipotecario.
Con la expansión del mercado inmobiliario se hizo necesario diversificar los tipos de préstamos hipotecarios para dar cobertura a familias en condiciones financieras deficientes que deseaban tener su casa propia y que por lo tanto no reunían las condiciones para obtener los préstamos que los bancos podían ofrecer.
El tradicional préstamo hipotecario de tasa fija a 30 años con el que se financiaba la compra de la mayoría de las viviendas en Estados Unidos, dio paso a una variedad de préstamos exóticos tales como los préstamos sin cuota inicial, préstamos sin o con poca documentación, los de solo interés, los de tasa ajustable o los préstamos con amortización irregular al final.
Si tienes un préstamo hipotecario de condiciones no tradicionales o “Préstamos Exóticos” como suelen llamarse, te resultara de mucha ayuda comprender y prepararte para los cambios que pueden haber en la tasa de interés, el pago mensual y el balance total del préstamo.
Hablemos un poco sobre estos préstamos:
Préstamos Sin Cuota Inicial o Menos Del 20% de Cuota Inicial (No Money down)
Este tipo de préstamo es considerado de alto riesgo, especialmente en estos tiempos en que las propiedades han bajado de valor, la consecuencia inmediata es que el prestatario se ha quedado con un préstamo mayor que el valor de la casa lo que elimina por completo la posibilidad de obtener un crédito basado en la plusvalía de la casa.
Generalmente este tipo de préstamo requiere de un seguro privado para la hipoteca, conocido como PMI por sus siglas en ingles. (Private Mortgage Insurance). Para evitar pagar este seguro que es muy caro, muchos compradores tomaron un préstamo conocido como 80-10-10, que consiste en obtener un primer préstamo por el 80% un segundo por el 10% y dar una cuota inicial del 10%. Otros compradores optaron por un préstamo 80-20, en este tipo de préstamo el comprador no paga nada de cuota inicial; al igual que el caso anterior se hacen dos préstamos, el primero por el 80% y el segundo por el 20%. En la mayoría de los casos el segundo prestamista cobra intereses muy altos y como consecuencia los pagos mensuales por los dos préstamos probablemente serán más altos que si tuviese un solo préstamo.
Préstamos Sin o Con Poca Documentación (Low-Doc & No-Doc)
Préstamos que pueden ser otorgados in la presentación de ciertos documentos, aunque es verdad que requieren menos documentos que los préstamos tradicionales si se exige información básica; los préstamos hipotecarios de poca documentación generalmente exigen la presentación de declaración de impuestos (income tax) y estados de ingresos y gastos, los Préstamos sin Documentación requieren por lo menos el reporte de crédito y la valorización de la vivienda.
Este tipo de préstamos es comúnmente usado por personas que trabajan por cuenta propia, los que no reciben un sueldo fijo, los que reciben ingresos en efectivo, los que ganan por comisión , en fin por todos aquellos que no tienen los documentos necesarios para obtener un préstamo o aquellos que simplemente no quieren presentarlos. Mantener esta privacidad cuesta, generalmente este tipo de préstamos cuesta hasta un 3% mas que una hipoteca convencional totalmente documentada.
Dentro de este tipo de préstamos están las Hipotecas con Ingresos Declarados, requiere la presentación de la declaración de impuesto por los dos últimos años y estados de cuenta bancaria. También dentro de este grupo se encuentran los Préstamos sin Relación, se deben declarar activos tales como dinero en el banco, acciones, bonos o propiedades. Los Préstamos sin Verificación de Ingresos ni Activos son los préstamos que menos documentación necesitan, generalmente solo requieren verificar el reporte de crédito y la valorización de la vivienda, el prestatario solo debe proporcionar el nombre, el número de seguro social, la dirección de la vivienda y el pago inicial. Otra de las hipotecas que caen en esta categoría son las hipotecas ITIN es un producto desarrollado especialmente para aquellas personas que no tienen un numero de seguro social.
Préstamos de Solo Interés (Interést Only)
Este tipo de préstamo permite pagar solamente intereses por cierto número de años, algunas personas escogen este tipo de préstamos buscando mensualidades mas bajas al principio. En esta modalidad el capital adeudado no baja en el periodo de pagos de solo interés. Esta es una de las opciones más riesgosas ya que hay una gran probabilidad de que las cuotas mensuales se hagan insostenibles una vez que finalice el periodo de pagos de solo interés y deba empezar a hacer pagos al principal. Este tipo de préstamos solo es ventajoso para personas que gana mucho dinero y que tienen mucha disciplina para manejar sus finanzas ya que el ahorro que logran al hacer pagos mensuales mas bajos lo pueden utilizar para hacer inversiones rentables.
Préstamos de tasa ajustable (Adjustable Rate Mortgage - ARM)
Comienzan con un interés fijo por un periodo que puede ir de 1 a 10 años, pasado este tiempo el interés puede subir cada 6 a 12 meses, un préstamo a 30 años en el cual los 3 primeros años el interés es fijo se conoce comúnmente como un 3/27 ARM, otra forma común de describir las hipotecas de tasa ajustable es expresarlas en función de los años en que la tasa es fija sobre la frecuencia con que se ajustará la tasa una vez se haya cumplido el término de la tasa fija, así por ejemplo una hipoteca ARM 3/1 indica que se aplicará una tasa de interés fija durante los tres primeros años y a partir de entonces se ajustará la tasa cada año.
Esta es una buena opción para los que piensan vender la vivienda antes de comenzar el periodo de interés variable, este tipo de préstamo es la causa de muchas ejecuciones hipotecarias ya que para muchas personas le resulta imposible pagar la cuota después del incremento de la tasa de interés.
Préstamo con Amortización Irregular al Final (Balloon)
También conocidos como préstamos Bala (Bullet) por lo fatales que pueden llegar a ser para las finanzas. Este tipo de préstamo consiste en pagos regulares, por lo general bajos al principio el préstamo y un pago demasiado grande al final del termino para cancelar el préstamo, si no puede hacer el pago gigantesco al final y se encuentra en una situación como la actual en la que refinanciar los préstamos hipotecarios es casi imposible, puede perder la vivienda.
Si usted se encuentra atrapado en uno de estos prestamos y quisiera obtener ayuda para evitar perder su casa recuerde que hay mucha ayuda disponible. Le invito a enviar sus comentarios a hogarfinanza@gmail.com
Con la expansión del mercado inmobiliario se hizo necesario diversificar los tipos de préstamos hipotecarios para dar cobertura a familias en condiciones financieras deficientes que deseaban tener su casa propia y que por lo tanto no reunían las condiciones para obtener los préstamos que los bancos podían ofrecer.
El tradicional préstamo hipotecario de tasa fija a 30 años con el que se financiaba la compra de la mayoría de las viviendas en Estados Unidos, dio paso a una variedad de préstamos exóticos tales como los préstamos sin cuota inicial, préstamos sin o con poca documentación, los de solo interés, los de tasa ajustable o los préstamos con amortización irregular al final.
Si tienes un préstamo hipotecario de condiciones no tradicionales o “Préstamos Exóticos” como suelen llamarse, te resultara de mucha ayuda comprender y prepararte para los cambios que pueden haber en la tasa de interés, el pago mensual y el balance total del préstamo.
Hablemos un poco sobre estos préstamos:
Préstamos Sin Cuota Inicial o Menos Del 20% de Cuota Inicial (No Money down)
Este tipo de préstamo es considerado de alto riesgo, especialmente en estos tiempos en que las propiedades han bajado de valor, la consecuencia inmediata es que el prestatario se ha quedado con un préstamo mayor que el valor de la casa lo que elimina por completo la posibilidad de obtener un crédito basado en la plusvalía de la casa.
Generalmente este tipo de préstamo requiere de un seguro privado para la hipoteca, conocido como PMI por sus siglas en ingles. (Private Mortgage Insurance). Para evitar pagar este seguro que es muy caro, muchos compradores tomaron un préstamo conocido como 80-10-10, que consiste en obtener un primer préstamo por el 80% un segundo por el 10% y dar una cuota inicial del 10%. Otros compradores optaron por un préstamo 80-20, en este tipo de préstamo el comprador no paga nada de cuota inicial; al igual que el caso anterior se hacen dos préstamos, el primero por el 80% y el segundo por el 20%. En la mayoría de los casos el segundo prestamista cobra intereses muy altos y como consecuencia los pagos mensuales por los dos préstamos probablemente serán más altos que si tuviese un solo préstamo.
Préstamos Sin o Con Poca Documentación (Low-Doc & No-Doc)
Préstamos que pueden ser otorgados in la presentación de ciertos documentos, aunque es verdad que requieren menos documentos que los préstamos tradicionales si se exige información básica; los préstamos hipotecarios de poca documentación generalmente exigen la presentación de declaración de impuestos (income tax) y estados de ingresos y gastos, los Préstamos sin Documentación requieren por lo menos el reporte de crédito y la valorización de la vivienda.
Este tipo de préstamos es comúnmente usado por personas que trabajan por cuenta propia, los que no reciben un sueldo fijo, los que reciben ingresos en efectivo, los que ganan por comisión , en fin por todos aquellos que no tienen los documentos necesarios para obtener un préstamo o aquellos que simplemente no quieren presentarlos. Mantener esta privacidad cuesta, generalmente este tipo de préstamos cuesta hasta un 3% mas que una hipoteca convencional totalmente documentada.
Dentro de este tipo de préstamos están las Hipotecas con Ingresos Declarados, requiere la presentación de la declaración de impuesto por los dos últimos años y estados de cuenta bancaria. También dentro de este grupo se encuentran los Préstamos sin Relación, se deben declarar activos tales como dinero en el banco, acciones, bonos o propiedades. Los Préstamos sin Verificación de Ingresos ni Activos son los préstamos que menos documentación necesitan, generalmente solo requieren verificar el reporte de crédito y la valorización de la vivienda, el prestatario solo debe proporcionar el nombre, el número de seguro social, la dirección de la vivienda y el pago inicial. Otra de las hipotecas que caen en esta categoría son las hipotecas ITIN es un producto desarrollado especialmente para aquellas personas que no tienen un numero de seguro social.
Préstamos de Solo Interés (Interést Only)
Este tipo de préstamo permite pagar solamente intereses por cierto número de años, algunas personas escogen este tipo de préstamos buscando mensualidades mas bajas al principio. En esta modalidad el capital adeudado no baja en el periodo de pagos de solo interés. Esta es una de las opciones más riesgosas ya que hay una gran probabilidad de que las cuotas mensuales se hagan insostenibles una vez que finalice el periodo de pagos de solo interés y deba empezar a hacer pagos al principal. Este tipo de préstamos solo es ventajoso para personas que gana mucho dinero y que tienen mucha disciplina para manejar sus finanzas ya que el ahorro que logran al hacer pagos mensuales mas bajos lo pueden utilizar para hacer inversiones rentables.
Préstamos de tasa ajustable (Adjustable Rate Mortgage - ARM)
Comienzan con un interés fijo por un periodo que puede ir de 1 a 10 años, pasado este tiempo el interés puede subir cada 6 a 12 meses, un préstamo a 30 años en el cual los 3 primeros años el interés es fijo se conoce comúnmente como un 3/27 ARM, otra forma común de describir las hipotecas de tasa ajustable es expresarlas en función de los años en que la tasa es fija sobre la frecuencia con que se ajustará la tasa una vez se haya cumplido el término de la tasa fija, así por ejemplo una hipoteca ARM 3/1 indica que se aplicará una tasa de interés fija durante los tres primeros años y a partir de entonces se ajustará la tasa cada año.
Esta es una buena opción para los que piensan vender la vivienda antes de comenzar el periodo de interés variable, este tipo de préstamo es la causa de muchas ejecuciones hipotecarias ya que para muchas personas le resulta imposible pagar la cuota después del incremento de la tasa de interés.
Préstamo con Amortización Irregular al Final (Balloon)
También conocidos como préstamos Bala (Bullet) por lo fatales que pueden llegar a ser para las finanzas. Este tipo de préstamo consiste en pagos regulares, por lo general bajos al principio el préstamo y un pago demasiado grande al final del termino para cancelar el préstamo, si no puede hacer el pago gigantesco al final y se encuentra en una situación como la actual en la que refinanciar los préstamos hipotecarios es casi imposible, puede perder la vivienda.
Si usted se encuentra atrapado en uno de estos prestamos y quisiera obtener ayuda para evitar perder su casa recuerde que hay mucha ayuda disponible. Le invito a enviar sus comentarios a hogarfinanza@gmail.com
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