Es un programa presidencial para apoyar la recuperación de la economía, la estabilización de las comunidades y el mercado inmobiliario. Este programa busca que los prestatarios conserven sus viviendas a través de pagos más asequibles.
Se pueden modificar las primeras hipotecas que se hayan generado antes del 1 de enero del 2009. Las solicitudes podrán presentarse hasta diciembre del 2012.
Para ser elegible se requiere, entre otros requisitos, que la casa sea como máximo de cuatro familias, el prestatario tiene que vivir en la propiedad, tener ingresos suficientes para hacer los pagos si se modifica el préstamo, demostrar que tiene una dificultad financiera que le están impidiendo hacer los pagos o que prontamente podrá incurrir en atrasos. La cantidad que se debe en la primera hipoteca no puede ser superior a $729.750,00 para casas de una familia, la hipoteca debe estar garantizada por Fannie Mae o Freddie Mac. y los pagos de capital e interés de la primera hipoteca mas los impuestos, seguro y asociación, tienen que ser superiores al 31% de los ingresos brutos del prestatario.
Si el prestatario reúne estas condiciones puede ser considerado para una evaluación de modificación. La entidad servidora del préstamo deberá realizar una evaluación más detallada para modificar el préstamo
miércoles, 29 de septiembre de 2010
viernes, 24 de septiembre de 2010
Opciones para evitar el embargo y remate hipotecario
Algunas de las opciones más comunes para evitar el juicio hipotecario son:
1. Restablecimiento - Reinstatement
Consiste en poner el préstamo al día a través de el pago total o parcial de la cantidad atrasada. Cuando el deudor paga la totalidad de las mensualidades atrasadas, los intereses y las multas se le denomina reestablecimiento total.
Un restablecimiento parcial se produce cuando el prestatario paga todos los honorarios y gastos pendientes, firma un plan de pago y hace el primer pago según lo estipulado en el plan de pago.
Esta opción es adecuada solo si el atraso en los pagos se debe a un problema temporal.
2. Plan de Pagos. – Payment Plan
Hay gran diversidad de plan de pagos, en algunos casos el prestatario se compromete a pagar una cantidad adicional sobre el valor mensual normal hasta poner el préstamo al día, generalmente en 12 meses o menos. En otros casos las cuotas atrasadas se adicionan al saldo total del préstamo y se pagan después de la fecha de maduración.
3. Acuerdo de Indulgencia de Pago. – Forbearance Agreement
El prestamista acuerda suspender total o parcialmente los pagos por un periodo específico y limitado. El valor correspondiente a las cuotas no pagadas y los intereses por pagos tardíos deben hacerse en la fecha o dentro del periodo que estipule el prestamista.
4. Refinanciación. – Refinance
Esta es una opción busca remplazar un préstamo de condiciones no muy favorables por un préstamo nuevo con condiciones más justas y un pago mensual más accesible, el préstamo vigente se cancela en su totalidad. Esta opción no es muy popular en estos días debido a la pérdida de valor que han experimentado las casas en los últimos años.
5. Modificación del Préstamo. – Loan Modification
Es un acuerdo escrito entre el prestamista y el prestatario mediante el cual se cambian uno o más de los términos originales del préstamo.
Entre las modificaciones mas comunes se encuentran la disminución de la tasa de interés, la disminución del pago mensual, extensión de la fecha de maduración, cambio del tipo de hipoteca, incremento en el saldo por pagar entre otros.
La mayoría de los prestamistas tienen programas propios de modificación de préstamos. El programa de Modificación de Préstamos “Making Home Affordable” (Programa de Vivienda Asequible) es un programa del gobierno federal, los detalles de este programa los estudiaremos en un capitulo aparte.
Para conocer los detalles de los programas propios de los bancos hay que consultar directamente con la entidad financiera correspondiente.
6. Asunción de la Hipoteca. – Assumption
Es el acuerdo mediante el cual el prestamista permite una persona asumir tanto el título de la propiedad como la obligación hipotecaria de un prestatario que se ha atrasado en los pagos involuntariamente o que esta en peligro inminente de incumplimiento.
7. Saldar la Hipoteca a pérdida. – Short Sale
Consiste en vender la casa por menor valor que la hipoteca que garantiza, resultando así un déficit en el pago del préstamo. Tanto el prestamista como el prestatario deben aprobar las condiciones en las cuales se hace la venta.
8. Ceder el titulo de la propiedad. – Deed -in- Lieu of Foreclosure
Consiste en que el prestatario cede voluntariamente el titulo a la entidad financiera que le hizo el préstamo a cambio de liberarlo de la deuda para evitar los costos de la ejecución.
Los bancos consideran esta opción cuando el prestatario involuntariamente no puede pagar la deuda, ha intentado infructuosamente vender la propiedad, la propiedad no esta en mal estado, el prestatario ha sido declarado en bancarrota y no desea retener la propiedad.
9. Anulación de la deuda. – Charge off
Una anulación de deudas se produce si la entidad prestataria abandona los esfuerzos de cobrar una hipoteca por considerar la deuda como incobrable.
1. Restablecimiento - Reinstatement
Consiste en poner el préstamo al día a través de el pago total o parcial de la cantidad atrasada. Cuando el deudor paga la totalidad de las mensualidades atrasadas, los intereses y las multas se le denomina reestablecimiento total.
Un restablecimiento parcial se produce cuando el prestatario paga todos los honorarios y gastos pendientes, firma un plan de pago y hace el primer pago según lo estipulado en el plan de pago.
Esta opción es adecuada solo si el atraso en los pagos se debe a un problema temporal.
2. Plan de Pagos. – Payment Plan
Hay gran diversidad de plan de pagos, en algunos casos el prestatario se compromete a pagar una cantidad adicional sobre el valor mensual normal hasta poner el préstamo al día, generalmente en 12 meses o menos. En otros casos las cuotas atrasadas se adicionan al saldo total del préstamo y se pagan después de la fecha de maduración.
3. Acuerdo de Indulgencia de Pago. – Forbearance Agreement
El prestamista acuerda suspender total o parcialmente los pagos por un periodo específico y limitado. El valor correspondiente a las cuotas no pagadas y los intereses por pagos tardíos deben hacerse en la fecha o dentro del periodo que estipule el prestamista.
4. Refinanciación. – Refinance
Esta es una opción busca remplazar un préstamo de condiciones no muy favorables por un préstamo nuevo con condiciones más justas y un pago mensual más accesible, el préstamo vigente se cancela en su totalidad. Esta opción no es muy popular en estos días debido a la pérdida de valor que han experimentado las casas en los últimos años.
5. Modificación del Préstamo. – Loan Modification
Es un acuerdo escrito entre el prestamista y el prestatario mediante el cual se cambian uno o más de los términos originales del préstamo.
Entre las modificaciones mas comunes se encuentran la disminución de la tasa de interés, la disminución del pago mensual, extensión de la fecha de maduración, cambio del tipo de hipoteca, incremento en el saldo por pagar entre otros.
La mayoría de los prestamistas tienen programas propios de modificación de préstamos. El programa de Modificación de Préstamos “Making Home Affordable” (Programa de Vivienda Asequible) es un programa del gobierno federal, los detalles de este programa los estudiaremos en un capitulo aparte.
Para conocer los detalles de los programas propios de los bancos hay que consultar directamente con la entidad financiera correspondiente.
6. Asunción de la Hipoteca. – Assumption
Es el acuerdo mediante el cual el prestamista permite una persona asumir tanto el título de la propiedad como la obligación hipotecaria de un prestatario que se ha atrasado en los pagos involuntariamente o que esta en peligro inminente de incumplimiento.
7. Saldar la Hipoteca a pérdida. – Short Sale
Consiste en vender la casa por menor valor que la hipoteca que garantiza, resultando así un déficit en el pago del préstamo. Tanto el prestamista como el prestatario deben aprobar las condiciones en las cuales se hace la venta.
8. Ceder el titulo de la propiedad. – Deed -in- Lieu of Foreclosure
Consiste en que el prestatario cede voluntariamente el titulo a la entidad financiera que le hizo el préstamo a cambio de liberarlo de la deuda para evitar los costos de la ejecución.
Los bancos consideran esta opción cuando el prestatario involuntariamente no puede pagar la deuda, ha intentado infructuosamente vender la propiedad, la propiedad no esta en mal estado, el prestatario ha sido declarado en bancarrota y no desea retener la propiedad.
9. Anulación de la deuda. – Charge off
Una anulación de deudas se produce si la entidad prestataria abandona los esfuerzos de cobrar una hipoteca por considerar la deuda como incobrable.
jueves, 16 de septiembre de 2010
LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA - Alternativas para salvar su casa
Existen diversas formas para evitar el remate de una vivienda. Hoy voy a dedicar especial atención a las alternativas que ofrecen las entidades financieras para salvar una casa de un remate hipotecario.
Las entidades de crédito hipotecario tiene la disposición de explorar alternativas para que el propietario retenga la vivienda si encuentran que el ahorro generado por no entablar la demanda es más grande que lo que gastarían si ejecutan la hipoteca.
Es cierto que los prestamistas abusivos tienen la intención de ejecutar el préstamo, sin embargo, los prestamistas legítimos no desean ejecutar ni tomar posesión de la propiedad, por el contrario, la mayoría de ellos sólo emprenden una ejecución hipotecaria si no hay una alternativa más favorable. En otras palabras, los prestamistas ofrecen al prestatario diversas alternativas para que salve su casa.
Una adecuada alternativa para una ejecución hipotecaria debe ayudar al propietario de la vivienda, poner el préstamo al día, reducir las perdidas y reducir el pago de Seguro de Hipoteca
Entender en que consiste una ejecución hipotecaria nos ayudará a escoger la mejor opción.
Ejecución hipotecaria
Es el acto mediante el cual el juez de un tribunal ordena la venta de la vivienda que se dio en garantía de un préstamo.
Cuando se produce una ejecución hipotecaria, el prestatario pierde la vivienda, pierde la plusvalía que esta haya generado (si la hubiese), ve afectado su historial de crédito y en algunos casos debe responder por los impuestos generados por la parte de la deuda perdonada.
Entender las opciones y tomar las acciones adecuadas puede ayudar a limitar el daño financiero que genera una ejecución hipotecaria. No todos los juicios hipotecarios terminan en el remate de la vivienda. Si no se logra ningún acuerdo durante el juicio, la propiedad es vendida en una subasta pública. El prestatario tiene derecho a un Periodo de Redención de 30 días para recuperar la vivienda.
Actuar a tiempo puede prevenir entrar en un Juicio Hipotecario.
Si el prestatario se atrasa en un pago o incumple con el contrato de cualquier otra forma, el prestamista le contactará por teléfono o por escrito para recordarle que el pago se venció.
Un prestatario que sabe que puede llegar a atrasarse en uno o más pagos, debe contactar al servidor del préstamo para informarse sobre las opciones disponibles y tratar de lograr un acuerdo. Mientras mas pronto actúe más opciones tendrá.
La Ley Estatal para la Ejecución Hipotecaria Justa, The New Jersey Fair Foreclosure Act, exige que el prestamista le envíe una notificación de Intento de Ejecución Hipotecaria, esto generalmente ocurre después de el tercer me de atraso.
El prestamista no podrá entablar ningún juicio de ejecución hipotecaria antes de 30 días contados a partir de la fecha de la notificación. Si el prestatario hace los pagos durante esos 30 días no se le pueden cargar honorarios legales.
Las entidades de crédito hipotecario tiene la disposición de explorar alternativas para que el propietario retenga la vivienda si encuentran que el ahorro generado por no entablar la demanda es más grande que lo que gastarían si ejecutan la hipoteca.
Es cierto que los prestamistas abusivos tienen la intención de ejecutar el préstamo, sin embargo, los prestamistas legítimos no desean ejecutar ni tomar posesión de la propiedad, por el contrario, la mayoría de ellos sólo emprenden una ejecución hipotecaria si no hay una alternativa más favorable. En otras palabras, los prestamistas ofrecen al prestatario diversas alternativas para que salve su casa.
Una adecuada alternativa para una ejecución hipotecaria debe ayudar al propietario de la vivienda, poner el préstamo al día, reducir las perdidas y reducir el pago de Seguro de Hipoteca
Entender en que consiste una ejecución hipotecaria nos ayudará a escoger la mejor opción.
Ejecución hipotecaria
Es el acto mediante el cual el juez de un tribunal ordena la venta de la vivienda que se dio en garantía de un préstamo.
Cuando se produce una ejecución hipotecaria, el prestatario pierde la vivienda, pierde la plusvalía que esta haya generado (si la hubiese), ve afectado su historial de crédito y en algunos casos debe responder por los impuestos generados por la parte de la deuda perdonada.
Entender las opciones y tomar las acciones adecuadas puede ayudar a limitar el daño financiero que genera una ejecución hipotecaria. No todos los juicios hipotecarios terminan en el remate de la vivienda. Si no se logra ningún acuerdo durante el juicio, la propiedad es vendida en una subasta pública. El prestatario tiene derecho a un Periodo de Redención de 30 días para recuperar la vivienda.
Actuar a tiempo puede prevenir entrar en un Juicio Hipotecario.
Si el prestatario se atrasa en un pago o incumple con el contrato de cualquier otra forma, el prestamista le contactará por teléfono o por escrito para recordarle que el pago se venció.
Un prestatario que sabe que puede llegar a atrasarse en uno o más pagos, debe contactar al servidor del préstamo para informarse sobre las opciones disponibles y tratar de lograr un acuerdo. Mientras mas pronto actúe más opciones tendrá.
La Ley Estatal para la Ejecución Hipotecaria Justa, The New Jersey Fair Foreclosure Act, exige que el prestamista le envíe una notificación de Intento de Ejecución Hipotecaria, esto generalmente ocurre después de el tercer me de atraso.
El prestamista no podrá entablar ningún juicio de ejecución hipotecaria antes de 30 días contados a partir de la fecha de la notificación. Si el prestatario hace los pagos durante esos 30 días no se le pueden cargar honorarios legales.
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